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A chi rivolgersi per trovare Casa

 

A chi rivolgersi

Una volta individuata la casa, quanto meno in base alla prima scrematura determinata sulla base delle inserzioni e delle offerte, devi attrezzati per i rapporti con il venditore o con l'agenzia, se la casa è stata affidata a un operatore.

 

IN AGENZIA

Queste le garanzie che deve fornire un agente serio:

  • Deve essere iscritto al ruolo provinciale dei mediatori, deve esibire a richiesta il tesserino e deve avere il mandato scritto per la vendita di quell'immobile

  • Sia l'agente sia la società di cui è il titolare o per la quale lavora devono essere iscritti. Ad accompagnare il potenziale acquirente in visita all'appartamento può anche essere un dipendente o collaboratore dell'agenzia non iscritto al ruolo ma la trattativa e la sottoscrizione di accordi vanno fatte da un agente iscritto al ruolo

  • Tutta la modulistica proposta dall'agente immobiliare deve essere conforme a quella approvata dalla Camera di Commercio

Una precauzione generale: non intestare gli assegni all'agente ma al venditore. In ogni caso controlla a chi vanno le somme anticipate e se vi sono garanzie per l'immediata restituzione in caso di rifiuto della proposta da parte del venditore .
L'agente incassa la provvigione sia dall'acquirente sia dal venditore. Quindi deve curare gli interessi di entrambi. La provvigione è liberamente decisa. Presso le Camere di commercio sono depositate le percentuali di provvigioni d'uso ma non sono obbligatorie. Per l'acquirente va in genere dal 2% al 4 per cento.
Non tentare di contattare direttamente il venditore per evitare di pagare le provvigioni: Il Codice civile stabilisce infatti che:

  1. il diritto alla provvigione scatta sempre quando un affare si conclude tra due parti messe in contatto da un mediatore (articolo 1755)

  2. il diritto alla provvigione si prescrive in un anno (articolo 2950)

Quindi, dato che anche il numero di telefono del venditore è ottenuto tramite l'agente, dovresti comunque pagargli la provvigione. Alcune agenzie sono associate in franchising. Questo significa che all'agenzia è stato concesso il marchio di una società, ma la proprietà dell'agenzia è distinta da quella del marchio.

Esistono poi almeno tre associazioni di categoria, che raggruppano una buona parte degli agenti immobiliari: la Fimaa (www.fimaa.it), aderente a Confcommercio, la Fiaip (www.fiaip.it), aderente a Confedilizia, e l'Anama (www.anama.it), aderente a Confesercenti

 

PRIVATI

Se la casa non è stata messa in vendita tramite l'agenzia, la tua trattativa avverrà direttamente con il privato. Questo significa:

  • Non devi pagare provvigioni

  • Devi verificare attentamente il prezzo richiesto perché non è passato al vaglio di un operatore, quindi spetta a te di fare il confronto con immobili analoghi

  • I documenti e le certificazioni da chiedere potranno cogliere di sorpresa il venditore, che non essendo abituato come gli operatori non si sarà attrezzato a prepararli per tempo

  • La trattativa potrebbe subire un andamento incerto a causa dell'inesperienza di entrambi e della mancanza della consulenza di un esperto

 

ASTE

Le aste immobiliari sono una strada poco praticata ma che consente risparmi notevoli:

  • Per partecipare all'asta devi depositare in cancelleria il 30% del valore della perizia. Una volta aggiudicato l'immobile, devi versare il saldo al tribunale in genere entro 60 giorni

  • Con la "procedura con incanto" il prezzo base viene rilanciato dai partecipanti e vince l'offerta più alta, con l'offerta senza incanto vince l'offerta più alta pervenuta in busta chiusa in cancelleria entro una data prefissata

  • Se l'udienza va deserta o non arrivano offerte il prezzo cala di un quinto. In ogni caso, i prezzi di aggiudicazione sono mediamente più basi del 15-20% del valore di mercato

  • Spesso è possibile accedere ai mutui anche per le case all'asta, tramite convenzioni che molti Tribunali hanno stipulato con le banche (un quadro abbastanza completo è disponibili sul sito dell'ABI)

  • I risparmi sono interessanti: nessuna provvigione né parcelle del notaio. Il tribunale, inoltre, con il decreto di trasferimento di proprietà a chi si è aggiudicato l'immobile all'asta, dispone la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti sul bene. Le imposte e le spese per registrazione e trascrizione del decreto e di voltura catastale costano come nella normale compravendita

 

Link utili (oltre a quelli degli stessi Tribunali) dedicati alle aste immobiliari.

 

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